오늘은 알랜드와 함께 #임차권등기명령 에 대해 알아보겠습니다.
만약 세입자가 임대차 기간이 만료되어 이사하려는데 갑자기 집주인 개인 사정으로 임대차보증금 지급일을 미루었습니다.
임차인은 직장 등 급한 상황으로 인해 보증금을 나중에 돌려받더라도 우선 이사를 끝내고,
주민등록을 이전 하였습니다.
임차인은 보증금을 나중에 돌려받겠다는 생각으로 먼저 이사를 하고, 주민등록을 다른 곳으로 이전을 했다면
아주 중대한 위험에 노출이 됩니다 !
첫째, 대항력(점유+전입신고)을 잃게 되어 임대차보호법의 대항력 및 경매절차의 최우선변제 등의 보호를 받을 수 없다.
둘째, 우선변제권(점유+전입신고+확정일자)을 주장할 수 없다.
위와 같은 위험을 방지하는 차원에서 '임차인등기명령' 제도가 있습니다.
임차권등기명령에 관한 내용은 '주택임대차보호법 제3조의 3'에서 찾아볼 수 있습니다.
주임법 제3조의 3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원
또는 시,군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기명령은 임대차계약 기간 종료 후 임차 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못한 경우
해당 부동산 소재지 관할법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다.
임차권 등기는 임대인의 동의가 필요 없으므로 단독으로 신청할 수 있고,
등기를 완료하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다.
<정리>
① 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되었으나, 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.
② 임차인이 임차권등기를 완료하면 점유, 주민등록, 확정일자가 없더라도 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
③ 임차권등기명령 완료 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우라면 임차권 등기 이후에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 즉 임차권등기 이후에 이사하거나 퇴거신고를 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다는 의미입니다.
④ 임차권등기명령은 미등기나 무허가건축물은 불가하고, 실제 주거용으로 사용되면 가능합니다.
(주거용으로 사용하고 있다는 것을 사진이나 도면 등을 통해 증명)
⑤ 임차권등기명령은 주민등록이 요건이 아니므로 건축물관리 대장에 주거용이 아닌 이유로 전입신고를 할 수 없더라도 임차권등기명령은 가능합니다.
⑥ 임차권등기 완료 후에 새로운 임차인이 전입했다면, 신 임차인은 최우선변제권은 없고 순위에 따른 우선변제권만 있습니다.
⑦ "임대인의 임대차 보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기명령 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다." (판례)
→ 보증금 먼저 돌려줘야 한다는 것
⑧ 임차권등기의 효력은 임차권등기가 등기부에 기재된 시점
이상 알랜드와 함께 임차권등기명령에 대해 알아보았습니다.
감사합니다.
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